广州地王撞上调控 中冶广州31亿项目难突围

2018年05月15日 14:25 来源:中国房地产报 编辑:湵髯

以地王撬动城市布局,这是中冶的广州之策。现在,承受着“所有烦恼,只因当时,一晌贪欢”。

时间轴上的2016年8月、11月,中冶置地付出66.5亿元,以面粉贵过面包价格购入位于萝岗区和海珠区的两幅住宅用地,强击进入广州楼市。其中海珠区江燕路万宝冰箱厂地块楼面地价超过4.2万元/平方米。

一年9个月后的今天,海珠区地块附近在售项目价格仅达到5万元/平方米,不容乐观的还有,地块规划了大量商业以及保障性住房,留给住宅发挥的空间少之又少。这块总地价约30.7亿元的地王,过得怎么样?市场很关心。

中国房地产报记者在现场看到地块已经开始打地基。“之前是计划5月份推售,但现在预售证都还没拿到,连商业部分做什么产品都还没定下来,开发商倾向于做公寓,这样可以快速回笼资金。但是以目前的行情,公寓大概只能卖4万元/平方米左右,还不知道能不能覆盖地价成本。”一位知情人士透露,中冶是计划拿到预售证一年内清盘,“要想在这么短的时间里完成一个高地价项目难度非常大,除非是不以利润为首要考虑因素。”

曾经,轰动一时的中冶南京地王以分割转让黯然离场。如今,又踏在新一轮调控周期,中冶广州地王的未来再次引发市场关注。

刚动工,年中上市

海珠区江燕路上的行人比往日少了很多,但穿梭不息的车流仍折射出老城区的繁华,中冶置地在广州拿下的重磅项目就隐藏在这一片居民楼中。

中国房地产报记者在现场看到,该项目已命名为“逸璟公馆”,地块入口的醒目位置摆放了“建设用地审批结果现场公示牌”,其中显示该地块的总用地面积为37893平方米,动工日期为2018年6月7日之前,竣工日期为2021年6月7日之前。而围墙上张贴的一份海珠区环境保护局2017年11月发布的公告则显示,地块总建筑面积为181967平方米,建设内容为一栋27层的保障性安置房,12栋3层低层住宅,一栋12层商业写字楼以及一栋26层商业写字楼,一栋4层幼儿园等。

从大门口可看到,地块内已有塔吊在施工作业,“刚动工没多久,还在打地基。”地块上的工作人员如此表示。

场内的地块效果图显示,地块为南北走向的长条形状,南边的地块规划了高层商业建筑,最北边则是高层住宅(应为保障性安置房),被包围在中间的则是两排共12栋的低层建筑。

虽然地块现场还没有建设售楼部,但围墙上留下了销售电话。“规划的低层建筑就是别墅,一共48套,户型是200多平方米,预计6月份可以卖,我们还有公寓产品,大概10月份才能销售。”销售人员介绍。

2016年11月,中冶置业以30.7亿元加上33750平方米竞配建面积竞得海珠区江燕路万宝冰箱厂地块,折合楼面地价达42573元/平方米,刷新了当时海珠区的单价地王纪录,4个月后被时代地产5.5万元/平方米的新单价纪录超越,但目前仍为海珠区的第二单价地王。

该地块是2016年~2017年广州诞生的面粉贵过面包的地王之一,时至今日,地块周边在售的洋房售价也仅仅是5万元/平方米左右。

主打48套千万级别墅突围

 

“这块地当时我们也有做过评估,参与竞价,考虑到地块周围的环境和本身的规划条件,认为4万多元的地价开发难度很大,所以最后没拿。”供职于广州某上市房企投资部的刘钧(化名)对中国房地产报记者表示,地块配建了大量的商业和保障房,周边建筑物也比较密集,虽然市区的别墅产品比较稀缺,定价高,但不是所有的地块都适合做别墅,在这样的规划环境中建造别墅产品,舒适度将大打折扣,进而影响产品售价和去化。

实际上,中冶也确实将低密度别墅产品视为项目的主要卖点。“预计售价是10万~15万元/平方米,200多平方米的建筑面积,实际可使用面积应该在400平方米左右。这样算下来,单价其实也不高。”广州业内一位知情人士介绍,逸璟公馆的别墅产品预期总价是在2000万~3000万元之间,48套预计能回笼9.6亿~14.4亿元资金。但是,“今年地王项目扎堆上市,售价在1500万~3000万元的产品可能有两三千套,其中不少都是别墅产品。说没有压力都是骗人的。”

据合富研究院监测,2018年预计广州高地价项目新增货量约2.3万套,占全市新增货量的2成左右。其中有18个全新的高地价项目入市,分布在除广州北部花都从化外的各个区域。这些项目中近3/4拿地的成本达到当时周边售价的80%以上,当中更有4成以上拿地的成本是已经超过了当时的售价。逸璟公馆便是其中之一,而该项目的竞争对手也不仅仅是市区别墅,还有同等价格区间的大平层单位。

目前,白云区某个地王项目近期已在频频进行销售预热,同样是200平方米左右的户型规划,总价在2000万元上下的区间。即便该开发商已有多年的豪宅开发经验,但对市场依然不敢掉以轻心,200多套的货量计划采用饥饿营销的方式蓄客,慢慢积累市场热度。

商业规划遭遇调控新政

住宅能回笼的资金仅仅是地价的1/3,在中冶拿下这块地的时候,广州还没有出台“3•30新政”,公寓还能随便卖。

根据2017年7月该地块流出的招标公告,项目整体的计划投资金额约为7.34亿元,加上地价,资金投入已超38亿元。中冶最初将南向的商服性质地块规划为建筑面积51864.22平方米的21层酒店式商业建筑,和建筑面积12998.82平方米的三层商业建筑,而到2017年11月时已调整为两栋高层商业建筑。上述知情人士透露,从加快资金回笼的角度出发,中冶是倾向于做成公寓产品出售的。但从目前的政策和市场环境来看,公寓的去化将面临较大的市场压力,所以产品的最终形态可能还存在一定的变数。

根据2017年3月30日广州发布的调控新政,房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米。新楼盘销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。受此政策影响,广州的公寓市场一蹶不振,在离逸璟公馆不远处的广钢新城,中海花湾壹号的loft公寓目前售价仅为3万多元/平方米。

“我们认为,做成公寓的话,最多只能卖4万多元/平方米,很可能连地价都赚不回来的。”该知情人士表示,这种担心并非没有根据,合富辉煌的统计显示,新政一年,广州的公寓成交面积跌去7成,只有57.2万平方米,而库存面积则高达近200万平方米。

 实际上,广州每一波的地王都是负重前行,但不断上涨的房价最终使得大部分地王得以全身而退。这一轮,它们的命运会否有所不同?当事公司自己也不是很清楚,只有变化莫测的市场能给出最终答案。

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